Les chiffres du marché de l’immobilier à Lyon et dans le Rhône au 1er semestre 2019

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Des taux bas qui ne cessent de baisser + des prix élevés résolument en hausse = un marché du logement toujours plus dynamique dans le Rhône, comme en France ! Au fil des derniers 36 mois, le marché de l’immobilier vole de record en record dans la Région et, à Lyon, les prix continuent à grimper avec des acheteurs toujours au rendez-vous !
Il faut dire qu’en parallèle de la faiblesse de taux déjà historiquement bas (et toujours en baisse donc), les ménages ont repris confiance et choisissent la pierre pour investir, jugeant le placement peu risqué et surtout plus attractif que d’autres produits financiers.
Dans ce contexte, les risques de voir le marché se retourner brusquement semblent faibles. Mais la bonne dynamique générale – celle de notre département et de Lyon notamment – ne doit toutefois pas masquer une réalité contrastée : les grandes métropoles régionales tirent le marché tandis que les zones rurales sont parfois à la peine.
En dix ans, le nombre des transactions a bondi de 67,5 %…
Les ventes battent record sur record depuis trois ans, en augmentation continue. En France, le nombre des transactions de logements anciens a franchi la barre historique du million d’unités entre fin juin 2018 et fin juin 2019, soit une hausse de 6,4 %.
La tendance est comparable dans la Région, où elles progressent de 6,3 %, et dans le Rhône avec 27 300 ventes de logements enregistrées par la FNAIM, soit une hausse de 5,8 % en un an. Depuis 2014, année où 19 500 transactions avaient été dénombrées, on enregistre chaque année plus de ventes que l’année précédente dans le département. On est (de plus en plus) loin du nombre moyen des transactions enregistrées sur les dix ans passés (22 200) et pour cause : entre 2009 et 2019, le nombre des transactions a crû de 67,5 %. Aujourd’hui, les ventes de logements réalisées dans le Rhône représentent plus
de 20 % de la totalité des transactions signées dans la région.
… et la hausse des prix se poursuit
Les prix poursuivent leur progression, sur leur lancée. Ainsi, dans le Rhône, le prix moyen des appartements s’apprécie de 3,2 % sur 2018-2019 pour s’établir à 3182 € / m2 tandis que celui des maisons grignote encore 1,6 %, les acquéreurs déboursant en moyenne 310 000 € pour assouvir leur rêve. A Lyon, la hausse est sans surprise plus marquée encore, et s’établit à 5,7 % sur les 12 mois glissants, portant le prix au m2 à 4070€.
A titre de comparaison, les prix ont « seulement » grimpé de 4,6 % à Paris où le m2 s’affiche en moyenne à 9840 € ; en revanche, à Bordeaux, où l’immobilier est désormais plus cher qu’à Lyon puisque le prix au m2 atteint 4563 €/m2, la hausse est plus ténue (2,6%). « Fin 2019 / début 2020, le marché devrait continuer à être soutenu porté par des taux bas, favorisant une hausse marquée des prix à Lyon intramuros, mais mesurée sur la périphérie lyonnaise où l’on peut se loger avec un budget compris entre 2300 €/m² et 3000 € /m² en moyenne. Notons que les taux bas, qui devraient le rester encore en 2020, favoriseront les primo-accédants. » explique Alexandre Schmidt.

Le pouvoir d’achat diminue (2,4 m2 en moins à Lyon)
« La baisse des taux, qui ont perdu 15 points de base entre juin 2018 et juin 2019, ne compensant pas l’envolée des prix, les acheteurs doivent revoir leurs ambitions à la baisse, observe Alexandre Schmidt, président de la Fnaim du Rhône. Si l’on considère le niveau de mensualité nécessaire à l’acquisition de 60 m2 avec un crédit sur 20 ans, on constate que cette année, à Lyon, l’augmentation est telle que les ménages ont dû renoncer, en moyenne, à 2,4 m2 »…. Idem à Paris et à peu de choses près, à Toulouse (2,2
m2). En revanche, le marché se corse pour les acheteurs nantais qui ont vu leur pouvoir d’achat diminuer de 4,3 m2 en moyenne, suite à une hausse des prix de 8,2 %. Avec un même budget de 160 000 €, on achète aujourd’hui 16 m2 à Paris, 39 m2 à Lyon, 60 m2 à Toulouse et 75 m2 à Dijon où les prix continuent à monter cependant, mais plus raisonnablement, respectivement de 4,3 % et de 3 %…
Des loyers alignés à la hausse
Les loyers suivent cette tendance haussière. A Lyon, comme en périphérie, les loyers médians au m2 gagnent 6% pour s’afficher à 14€ dans la capitale des Gaules et 11,4 € alentour. A Lyon, un locataire débourse en moyenne 739 € pour se loger… A ce niveau de prix, les biens continuent toutefois à trouver preneurs, et vite ! En effet, les délais de location sont de plus en courts, en moyenne de 38 jours dans la ville (où on se dispute les 2 et 3 pièces en 37 jours) et de 52 jours dans ses environs (où ce sont les grandes surfaces qui trouvent (re)preneur le plus vite, en 49 jours). Il est à souligner qu’un tiers des treize grandes villes françaises où le loyer médian au m2 s’affiche à 11 € et plus, franchissent le seuil des 14 € : Lyon, Lille (14,2 €), Bordeaux (14,5 €) et Paris (31 €).
Quant au rendement locatif brut, il pavane dans toutes les villes loin devant les performances du livret A (0,75 %) ou des produits d’assurance-vie (fonds euros – 2,1 %) puisqu’il s’établit à 6,7 % à Marseille, qui détient le record, loin devant Paris et Bordeaux (3,8 %) ou Lyon (4,1%).
La construction mise à mal
Alors que le nombre des transactions (ventes et locations) dans le Rhône témoigne de la vitalité d’un marché particulièrement vigoureux, la construction s’essouffle et marque une nouvelle fois le pas avec un recul spectaculaire de 23,8 % des mises en chantier enregistrées sur les douze derniers mois, au nombre 11 500 au 30 juin 2019.
Une baisse sans doute imputable à l’approche des élections municipales de 2020 et au recentrage, sur les zones tendues, de certains dispositifs de soutien à la demande (PTZ, zonage sur le Pinel). Pour rappel, le Gouvernement cherche à éviter l’étalement urbain et lutter contre la vacance des logements en redynamisant les centres anciens des villes moyennes.

Perspectives
Dans ce contexte, on peut prévoir d’ores et déjà que la dynamique du marché perdurera.
Jusqu’à quand ? C’est toute la question ! « Le second semestre 2019 devrait s’inscrire dans la lignée du premier, sous le signe d’une offre faible, sous pression, couplée à une demande élevée. Cette pression, que l’on observe depuis plusieurs mois sur le marché du neuf avec la mise en application du nouveau PLU’H (Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat) de la Métropole et le blocage de l’instruction des permis de construire, devrait redonner un peu d’oxygène sur un marché de plus en plus tendu, estime Alexandre Schmidt. Reste que ce PLU’H nous inquiète. Il restreint considérablement la possibilité de réaliser des divisions parcellaires alors que la demande était forte, avec le risque d’impacter le marché de la maison individuelle et de repousser une typologie de clientèle en dehors de la Métropole.
« explique Alexandre Schmidt.

 

Retrouvez tous les chiffres de la Fnaim du Rhône sur l’immobilier à Lyon et dans le Rhône suite à notre conférence de presse du 23 septembre 2019 

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